法学论文
开发商逾期交房，购房者签署承诺书，无法主张违约金
作者：许正文 律师 时间：2012年11月16日
开发商逾期交房，购房者签署承诺书，无法主张违约金
【案情简介】
2009年12月10日，王某与某某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定王某购买某某房地产开发公司开发的位于西安市某某区某某路13号“阳光小区”的住宅一套，房款总价320000元，某某房地产开发公司应于2010年3月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付王某使用，逾期超过90日后，王某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某某房地产开发公司按日向王某支付已交付房价款万分之一的违约金。此后，王某共向某某房地产开发公司支付房款320000元。
2011年4月25日，虽“阳光小区”尚未具备交房条件，但王某因结婚所需，要求提前接房并向某某房地产开发公司出具承诺书，放弃了实际接房之后的逾期交房违约金。同日，王某接房并在接房补差明细表上签字确认面积、房款补差、税费补差以及违约补差等项目，双方为此结清了前述各项的接房补差合计金额，其中对某某房地产开发公司逾期交房违约金进行了结算。2011年11月2日，该房取得竣工验收备案登记。
后王某以某某房地产开发公司逾期交付房屋为由，起诉要求某某房地产开发公司从2010年4月1日起按已付房款的每日万分之一计算支付逾期交房违约金至竣工验收备案登记之日即2011年11月2日止（已领取的逾期交房违约金从中抵扣）。
【法律分析】
1.王某与某某房地产开发公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。
2.某某房地产开发公司在取得竣工验收备案登记之前、在合同约定的交房期限后向王某交房，已构成逾期交房，理应承担这期间的逾期交房违约责任。
3.王某在实际接房时，在接房补差明细表上签名确认并与某某房地产开发公司结清了该接房补差合计金额（其中包括逾期交房违约金），应视为某某房地产开发公司对此前的逾期交房违约金等项目的结算进行了确认，也是双方协商一致的结果，即使某某房地产开发公司未足额结清其间的逾期交房违约金，因王某未在该接房补差明细表上作出相应特别说明，也应视为王某放弃了其间逾期交房违约金的不足部分。另接房当日，王某又向某某房地产开发公司出具了书面承诺，明确放弃了实际接房之日后的逾期交房违约金，系王某对其权利的处分，符合法律规定。
【法院判决】
驳回王某的诉讼请求。
【法律依据】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【案情简介】
2009年12月10日，王某与某某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定王某购买某某房地产开发公司开发的位于西安市某某区某某路13号“阳光小区”的住宅一套，房款总价320000元，某某房地产开发公司应于2010年3月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付王某使用，逾期超过90日后，王某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某某房地产开发公司按日向王某支付已交付房价款万分之一的违约金。此后，王某共向某某房地产开发公司支付房款320000元。
2011年4月25日，虽“阳光小区”尚未具备交房条件，但王某因结婚所需，要求提前接房并向某某房地产开发公司出具承诺书，放弃了实际接房之后的逾期交房违约金。同日，王某接房并在接房补差明细表上签字确认面积、房款补差、税费补差以及违约补差等项目，双方为此结清了前述各项的接房补差合计金额，其中对某某房地产开发公司逾期交房违约金进行了结算。2011年11月2日，该房取得竣工验收备案登记。
后王某以某某房地产开发公司逾期交付房屋为由，起诉要求某某房地产开发公司从2010年4月1日起按已付房款的每日万分之一计算支付逾期交房违约金至竣工验收备案登记之日即2011年11月2日止（已领取的逾期交房违约金从中抵扣）。
【法律分析】
1.王某与某某房地产开发公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。
2.某某房地产开发公司在取得竣工验收备案登记之前、在合同约定的交房期限后向王某交房，已构成逾期交房，理应承担这期间的逾期交房违约责任。
3.王某在实际接房时，在接房补差明细表上签名确认并与某某房地产开发公司结清了该接房补差合计金额（其中包括逾期交房违约金），应视为某某房地产开发公司对此前的逾期交房违约金等项目的结算进行了确认，也是双方协商一致的结果，即使某某房地产开发公司未足额结清其间的逾期交房违约金，因王某未在该接房补差明细表上作出相应特别说明，也应视为王某放弃了其间逾期交房违约金的不足部分。另接房当日，王某又向某某房地产开发公司出具了书面承诺，明确放弃了实际接房之日后的逾期交房违约金，系王某对其权利的处分，符合法律规定。
【法院判决】
驳回王某的诉讼请求。
【法律依据】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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